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   ※京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司與張麗潔物業服務合同糾紛案※
審判時間:20150619 法院:北京市豐臺區人民法院 案件字號:(2015)豐民初字第10011號
 
 
   原告北京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司。
   法定代表人趙亞衡,董事長。
   委托代理人高輝。
   被告張麗潔。
   原告北京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司(以下簡稱瑞來隆安泰物業公司)與被告張麗潔物業服務合同糾紛一案,本院于2015年5月6日立案受理,依法由代理審判員李桂華適用小額訴訟程序公開開庭進行了審理。原告瑞來隆安泰物業公司的委托代理人高輝及被告張麗潔到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
   原告瑞來隆安泰物業公司訴稱:根據北京市政府關于《北京市居住小區物業管理辦法》第八條及國務院《物業管理條例》第三章的規定,中國鐵路物資北京有限公司作為開發建設單位委托我公司對××東里4、5、6號樓進行物業服務,并簽訂了物業服務合同。我公司一直按照約定履行了物業職責,提供了物業服務,張麗潔作為小區業主,接受了我公司提供的物業服務,應當交納相應的物業費用,現其拖欠物業費未交納,故訴請法院依法判令其支付2010年1月1日至2015年12月31日的物業費共計4132.25元,訴訟費由其負擔。
   被告張麗潔辯稱:首先,原告和我沒有簽訂合同。對價格的計算不明白,相應的價格是否跟政府機關備案、相關批文不清楚。不明白還沒到2015年12月31日,不知道為什么就要收2015年的物業費。第二、原告物業服務哪方面都不到位。第三、原告沒有催要,在兩年內沒有起訴,過了就不應該起訴。
   經審理查明:張麗潔系中國鐵路物資北京有限公司退休職工,其為北京市××5號樓5單元3號房屋(下稱3號房屋)的產權人,該房屋建筑面積為53.41平方米。2011年1月起,中國鐵路物資北京有限公司先后簽訂物業委托管理協議,委托瑞來隆安泰物業公司對3號房屋所在小區進行物業管理,委托管理協議的附件《苗圃東里小區4、5、6號樓物業費收取明細表》中載明了物業服務項目及收費標準。現瑞來隆安泰物業公司以向張麗潔提供了物業服務為由,要求其給付前述房屋2010年1月1日至2015年12月31日的物業費。
   另查明,中國鐵路物資北京有限公司于2010年1月15日出具通知,載明,“各位住戶您好:為了住戶們能有個更好的居住環境,響應規范化管理的號召,現公司決定聘請專業化物業公司對苗圃東里4、5、6號樓實施物業化管理。中國鐵路物資北京公司員工住房物業費由公司負擔,保潔費和保安費從2010年1月起,每月每戶將各收取5元由個人負擔。”該公司2011年8月16日再次出具通知,其上載明,“依據國家財政部有關規定(中華人民共和國財政部令第41號第四十六條的規定),決定自2011年1月1日起,職工已購住房物業費全部由個人支付,公司不再負擔。”
   再查,中華人民共和國財政部令第41號《企業財務通則》第四十六條規定,“企業不得承擔屬于個人的下列支出:(一)娛樂、健身、旅游、招待、購物、饋贈等支出。(二)購買商業保險、證券、股權、收藏品等支出。(三)個人行為導致的罰款、賠償等支出。(四)購買住房、支付物業管理費等支出。(五)應由個人承擔的其他支出。”本通則自2007年1月1日實施。
   庭審中,張麗潔提交照片6張并申請證人出庭作證,證明瑞來隆安泰物業公司沒有任何服務,哪方面都不到位。另,張麗潔提出物業費標準不合理,瑞來隆安泰物業公司表示物業費項目及標準系與6號樓的原產權單位中國鐵路物資北京有限公司約定,并未違反相關法律規定。
   庭審中,張麗潔主張瑞來隆安泰公司起訴已過訴訟時效。瑞來隆安泰公司主張每年都催要,并向法庭提交2013年6月10日及2013年11月12日的催繳記錄明細及催繳照片各一份。
   上述事實,有當事人陳述及物業委托管理協議、通知、照片、證人證言、物業費收費明細、催繳記錄等證據在案佐證。
   本院認為:公民、法人的合法權益依法受法律保護。瑞來隆安泰物業公司受委托對張麗潔的3號房屋所在小區進行物業管理服務,雖然雙方未直接簽訂物業委托協議,但從中國鐵路物資北京有限公司的物業委托管理協議以及其發布的通知來看,瑞來隆安泰物業公司與張麗潔形成事實物業管理服務合同關系。瑞來隆安泰物業公司應履行物業管理服務職責,及時解決業主反映的問題,而張麗潔作為小區業主,亦應及時繳納相應的物業費用。物業公司與業主相互溝通、相互配合,共同建設和維護小區良好環境。
   本案中,張麗潔以未簽訂物業委托協議為由,拒絕交納物業費,缺乏事實及法律依據,本院對該項辯解意見不予采納。張麗潔關于物業服務不到位的辯解意見,其提交了相關證據予以佐證,瑞來隆安泰物業公司提供的物業管理服務確存在一定瑕疵,故本院對該項辯解意見酌情予以采納。張麗潔關于物業費標準不合理的問題,因物業費標準系瑞來隆安泰物業公司與中國鐵路物資北京有限公司協商確定,并無違反相關法律規定的情形,具體價格是否違規可由物業監管或價格管理部門認定和處理,故對張麗潔的該項意見本院不予采納。關于訴訟時效一節,雖然瑞來隆安泰物業公司提交了催繳物業費的照片及催要明細,但該證據顯示的最早催要時間是2013年6月10日,該日期之前是否催要,瑞來隆安泰公司并未提交證據,故本院認定2010年1月1日至2011年6月9日期間的物業費已經超過訴訟時效,本院不予支持。關于支付期間一節,因雙方未對物業費收取時間進行約定,故對瑞來隆安泰公司尚未提供物業服務期間的物業費,本院不予支持。綜上,對瑞來隆安泰物業公司要求張麗潔支付物業費的訴訟請求,本院予以部分支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規定,判決如下:
   一、張麗潔于本判決生效后十日內給付北京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司二○一一年六月十日至二○一五年六月十九日的物業費共計三千零五十元。
   二、駁回北京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司的其他訴訟請求。
   如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
   案件受理費二十五元,由北京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司負擔七元(已交納),由張麗潔負擔十八元(于本判決生效后十日內給付北京瑞來隆安泰物業管理有限公司豐臺分公司)。
   本判決為終審判決。
 
   代理審判員  李桂華
   二〇一五年六月十九日
   書 記 員  肖秋然
2019/3/13      
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