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   ※童先生與湯先生、陳女士等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書※

【關 鍵 詞 】  強制性規定  有悖常理        

法律速遞

《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條動遷安置房在取得房地產權證后的3年內,不得轉讓、抵押,但依法發生繼承等非交易類行為以及由原安置區、縣的住房保障房屋管理局按照有關規定組織回購的除外。

如何理解“一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋”

婚姻法第十七條規定:“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚后所得共同制,是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外,均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知,夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,而不包含夫妻按份共有房屋在內。

案情經過

2013年11月27日童先生、湯先生在上海周康房地產有限公司中介下,簽訂《上海市康橋鎮XXX室房產買賣合同》,合同約定,湯先生將該房屋(建筑面積為82.84平方米)以120萬元之價出售給童先生,并對付款方式做了約定;湯先生保證房屋產權證辦理時,產權人湯先生為房屋產權登記人(該房屋為5人共有);待湯先生房產證符合可以辦理交易過戶之日起5個工作日內配合童先生過戶;并對違約責任等內容作出了約定。同日,湯先生等4人出具了《承諾書》1份,該4人承諾已得到該房屋配套商品房原購房人之一的陳女士授權同意出售該房屋,由此產生的一切法律事實均代表湯先生5人共同意思表示,承擔相應的法律責任,并將該房屋交付童先生,童先生開始在該房屋內居住至今。后因該房屋被法院查封等原因,湯先生產權證一直未能辦理。根據規定該房產大產權證、動遷協議同時滿3年就可以辦理產權過戶手續。由于湯先生未按約履行,童先生向法院提出訴訟請求:要求湯先生5人取得產證后協助將上述房屋產權變更登記至自己名下。

湯先生等4人對童先生訴稱的事實與理由均無異議,但陳女士不同意,辯稱,房屋出售過程中所有自己的簽名均非本人所簽,也未征得本人同意,其對此均不知情,其他4人共同出具的《承諾書》自己也不知道,湯先生也從未告知自己房屋出售的相關情況,湯先生等4人的行為侵犯了自己的相關權益,故不同意童先生的訴求。

第三人上海周康房地產有限公司稱,該房屋確系湯先生5人的動遷安置房,該房屋大產證辦理在第三人名下,現已可辦理小產證。該房屋目前已被法院司法查封,是否符合辦理過戶手續的條件由法院判定。

律師析理

童、湯之間簽訂的《上海市康橋鎮XXX室房產買賣合同》是雙方真實意思表示,具備買賣合同主要條款,且不違反法律、法規強制性規定,應屬合法有效,雙方理應按照合同的約定全面履行各自的義務。陳女士作為湯先生的配偶,雖未在轉讓協議上簽字,并表示對于房屋的買賣情況一無所知,律師以為,陳女士對于家庭中動拆遷情況以及分配安置系爭房屋一事是清楚的,但卻對系爭房屋的使用狀況及管理情況,沒有任何形式的關注和監管,直至法院通知其參加訴訟。作為權利人的陳女士對系爭房屋不聞不問,如此長期對房屋權利的漠視和放任,實有悖常理,足以視為其對湯先生處分系爭房屋行為的認可,故陳女士僅以對房屋出售不知情作為不同意童先生訴請的抗辯,難以得到支持。現該房屋已符合辦理小產證的條件且具備拆遷房過戶條件,應予協助童先生辦理該房屋小產證。

裁判結果

一、湯先生5人于本判決生效之日起十五日內辦理上海市浦東新區XXX室房屋的產權登記,第三人上海周康房地產有限公司予以協助;

二、上述第一項履行完畢后十五日內,湯先生5人協助童先生辦理將上海市浦東新區XXX室房屋產權登記至童先生名下。

小小貼士

1、如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示

法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中,夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售,可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此,第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是,現實生活中,也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見,夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定,如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見,但其行為已經表明其同意出售的,則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。

2、如何理解“同意”的意思表示范圍。

在現實中,經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程,但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲,夫妻另一方往往以其簽約時不在場,最后簽訂價格未經其同意為由,要求取回房屋。對此,要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為,從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發,本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。

2019/3/14      
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